Principalmente neste período de crise econômica, a inadimplência dos condôminos é fato que causa forte impacto negativo no orçamento do condomínio.
Contudo, o credor deve tomar bastante cuidado na forma de cobrar o proprietário ou o possuidor em débito, sob pena de responsabilidade, principalmente, por danos morais causados ao devedor.
Isto porque, em diversos julgados, principalmente, do Superior Tribunal de Justiça, pacificou-se o entendimento de que a cobrança ao condômino deve ser, estritamente, na forma delimitada pela lei.
Inicialmente, é preciso observar que, nos termos do artigo 1336 do Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Por outro lado, o condômino que é devedor contumaz, observando-se que sua dívida esteja implicando prejuízos e incompatibilidade de convivência social, poderá ser obrigado a pagar multa entre o quíntuplo e o décuplo do valor da contribuição mensal para as despesas condominiais, de acordo com a gravidade e a reiteração da mora. Para tanto, deverá haver aprovação de três quartos dos condôminos em assembleia, conforme também prevê o artigo 1.337, do código civil.
Em hipótese alguma, o condomínio poderá expor o devedor, o que costuma ocorrer, por meio alternativo de cobrança, a exemplo de impedir que os moradores da unidade endividados utilizem as áreas comuns do condomínio.
O ideal é que a cobrança administrativa seja realizada de maneira discreta, de preferência, por meio de advogados especializados.
Não sendo possível obter a satisfação do crédito pelas vias administrativas, cabe ao condomínio ajuizar a ação judicial.
O novo código de processo civil – no seu artigo 784, X – conferiu às cotas condominiais a natureza de título executivo extrajudicial. Assim, o condomínio poderá executar, diretamente, o condômino, sem a necessidade de ajuizar ação de conhecimento, o que torna o procedimento mais célere.
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